คอร์สอบรม นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?

คือนักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

Project Feasibility Study คืออะไร เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

• การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน

เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน

โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย หรือโอกาสในการอุปสรรคของ ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่

พระราชบัญญัติการผังเมือง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA

กฎหมายเฉพาะทาง

กฎหมายพัฒนาพื้นที่

โครงการเวนคืน

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน

การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด

สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่

- การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์

- การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม

- การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง

- การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ

- การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ

- การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง

หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)

รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.

• การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ

การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่

- อัตราการเช่า

- รายละเอียดการชำระเงิน

- การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ

อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

 Tag: นักพัฒนาอสังหาฯ ,นักลงทุน, ลงทุนสร้างบ้านขาย, นักพัฒนาอสังหาฯ, นักลงทุน, Real estate Developer, พัฒนาโครงการอสังหาฯ, Feasibility Study, Project Feasibility Study, เจ้าของที่ดิน, เจ้าของโครงการ, นักลงทุนมือใหม่, อสังหาฯ มือใหม่, นักธุระกิขมือใหม่, มือใหม่หัดลงทุน, นักพัฒนามือใหม่, อสังหา ฯ ทำเงิน, พัฒนาโครงการ, นักลงทุนอสังหา ฯ

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102 ส.ร้อง]Real estate Developer[/url] คือใคร ?

คือนักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

Project Feasibility Study คืออะไร เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

• การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน

เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน

โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย หรือโอกาสในการอุปสรรคของ ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่

พระราชบัญญัติการผังเมือง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA

กฎหมายเฉพาะทาง

กฎหมายพัฒนาพื้นที่

โครงการเวนคืน

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน

การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

• การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด

สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่

- การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์

- การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม

- การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง

- การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ

- การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ

- การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง

[url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)

รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.[/url]

• การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ

การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่

- อัตราการเช่า

- รายละเอียดการชำระเงิน

- การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ

อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

 Tag: [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักพัฒนาอสังหาฯ[/url] ,[url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักลงทุน[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]ลงทุนสร้างบ้านขาย[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักพัฒนาอสังหาฯ[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักลงทุน[/url],[url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102] Real estate Developer[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]พัฒนาโครงการอสังหาฯ[/url],[url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102] Feasibility Study[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]Project Feasibility Study[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]เจ้าของที่ดิน[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]เจ้าของโครงการ[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักลงทุนมือใหม่[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]อสังหาฯ มือใหม่[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักธุระกิขมือใหม่[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]มือใหม่หัดลงทุน[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักพัฒนามือใหม่[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]อสังหา ฯ ทำเงิน[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]พัฒนาโครงการ[/url], [url=https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=102]นักลงทุนอสังหา ฯ[/url]